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Airbnb, analizziamo problemi e potenzialità senza demonizzare

di Francesco Gastaldi e Vittorio Ferri

 

Airbnb è il più famoso sito di affitto di case a livello internazionale, la sua diffusione “epidemica” in molti centri storici di città italiane (es. Venezia, Firenze, Bologna, Napoli) è al centro di dibattiti e controversie circa gli effetti urbani generati e i processi economici e territoriali che si mettono in atto, principalmente sui mercati immobiliari locali. La piattaforma è spesso accusata di “cacciare” i residenti dei quartieri tradizionali, elevare i prezzi degli affitti, compromettere l’identità dei luoghi attraverso processi di iper-turisticizzazione, favorire forme di evasione fiscale o perfino snaturare l’idea iniziale di sharing economy. Sono numerose le esternalità negative contestate ai fenomeni generati da AirBnB: le distorsioni nel mercato immobiliare e degli affitti, la concorrenza sleale verso le forme tradizionali di pernottamento, la trasformazione delle città in luoghi di consumo e addirittura in merce. L’evoluzione della pandemia ha avuto effetti molto negativi per il mercato degli affitti brevi, anche se le motizie di giugno 2021sembrano incoraggianti per una ripresa in vista dell’estate.

Il portale marketplace Airbnb è stato fondato a San Francisco nel 2008.  L’idea è nata nell’anno precedente da due studenti californiani, Joe Gebbia e Brian Chesky, i quali per aiutarsi a pagare l’affitto decidono astutamente di affittare parte del loro loft ai partecipanti della conferenza annuale dell’Industrial Design Society of America, sapendo che questa ogni anno provocava il sold out di tutti gli hotel attorno alla città. A partire da quell’esperienza provano a lanciare una vera e propria startup che ha il duplice obiettivo di aprire le porte di casa propria per mettere a disposizione ospitalità a buon mercato (e averne un ritorno economico), ma anche quello di offrire all’ospite un viaggio diverso, più personale e più ricco rispetto a quella ottenibile alloggiando in hotel.

Airbnb è nato come portale per l’incontro fra domanda e offerta di case, stanze e appartamenti privati, per soggiornare in ogni parte del mondo, con diversi livelli di prezzo. La denominazione degli utenti si distingue in host, per le persone che affittano un alloggio, e in guest, per coloro che effettuano la prenotazione. Come ormai la gran parte dei siti di sharing economy, anche AIRBnB contempla la possibilità di lasciare o leggere delle recensioni.

A distanza di 12 anni, dal 2008 all’inizio del 2020, prima del Covid, Airbnb si è diffuso in tutto il mondo, oltre 2 milioni di persone soggiornano in alloggi affittati sulla piattaforma ogni notte, sono pubblicati 7 milioni di annunci provenienti da tutto il mondo e sono offerti alloggi in 100.000 città. Si tratta di numeri impressionanti che interrogano non solo per il successo, ma per gli effetti sui tessuti urbani che vedono spesso amministratori locali impotenti e movimenti di cittadini mobilitarsi contro l’eccessiva turisticizzazione, che, è bene ricordalo, non è imputabile solo a AirBnB, ma alla crescente presenza di popolazioni non residenti alloggiate nelle strutture ricettive e di contatto (gli escursionisti) nelle città rispetto a quella residente.

Prima del Covid, la questione fiscale collegata allo sviluppo di Airbnb, ha suscitato aspri dibattiti che  meritano approfondimenti. La tassazione è una funzione fondamentale degli stati. In Italia il fisco presenta da tempo inefficienze e iniquità (tra queste l’evasione fiscale) nelle forme tradizionali di tassazione, il capitale, il lavoro, il reddito, il patrimonio. In particolare, rispetto ai temi di questa nota, è molto lento a considerare i cambiamenti tecnologici, economici e sociali determinati dai cambiamenti dell’economia e dalla globalizzazione dei mercati. Inoltre, non considera le scelte degli altri paesi, con regimi fiscali molto diversi, o addirittura con paradisi fiscali e fatica a individuare basi imponibili e soggetti passivi appropriati per i flussi di comunicazione, di dati, di capitali, di persone a livello globale. In pratica, la diffusione delle piattaforme on line per la vendita di beni e servizi a imprese e consumatori, rende difficile individuare, cosa tassare, dove, come e quanto non solo parte degli stati, come già avviene per giganti come Apple, Google, Microsoft, ma anche nell’Unione Europea.

Non esiste, per ora, una legislazione internazionale che riesca a mettere ordine nel macro-mondo della sharing economy. Si è cercato di disciplinare, almeno in parte, l’home sharing. In Europa e negli Stati Uniti si è cercato di affrontare il vuoto presente nelle leggi di vari stati da tre angolazioni differenti: la tassazione degli immobili residenziali affittati a breve termine: come e in che misura imporla; la protezione dei residenti: limitazioni o proibizionismo? Le garanzie offerte ai gestori e ai fruitori.

In Italia la diffusione degli affitti Airbnb ha contribuito a valorizzare una parte del patrimonio immobiliare fornendo ai proprietari, gravati dalla tassazione patrimoniale IMU, un reddito potenzialmente maggiore rispetto all’affitto tradizionale, oltre a ristrutturazioni e attività professionali connesse. E’ stato introdotto il regime della cedolare secca con il pagamento del 21% dei guadagni annuali dichiarati per affitti brevi.

Le leggi italiane per quanto concerne l’home sharing, o più propriamente la locazione a breve termine, portano ad alcuni obblighi per gli utenti gestori. Innanzitutto, per locazioni a breve ter­mine si intendono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”, così come riportato dalla Legge 21 giugno 2017 n.96.

In seguito al Decreto-sicurezza, ogni utente gestore deve accreditarsi presso lo sportello “Allog­giati Web” della Polizia di Stato e dare comunicazione alla questura territorialmente competente delle generalità degli ospiti che soggiornano presso il proprio immobile in locazione breve entro 24 ore dall’arrivo ai sensi dall’Art. 109 T.U.L.P.S, Art. 19 bis del decreto-legge n. 113 del 2018 convertito in legge n. 132 del 01 dicembre 2018.

Nel 2019, tramite l’Art 13 quarter della Legge 28 giugno 2019, n. 58, si è stato stabilito che, al fine di tutelare i turisti e contrastare le forme irregolari di ospitalità, nonché a fini fiscali, venga istituita “presso il Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo “[…] “una apposita banca dati delle strutture ricettive nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi denominato «codice identificativo», da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”.

Tuttavia, alcune considerazioni/proposte restano valide per la situazione italiana.

In primo luogo, è sicuramente evidente che, da un lato, un fenomeno di successo come questo non può e non deve essere arrestato. Dall’altro, non è desiderabile una “benevola disattenzione” da parte delle autorità e trascurare questa fonte di gettito per finanziare la spesa pubblica. Il malcontento che dilaga tra gli albergatori e i cittadini residenti richiede normative efficienti, efficaci ed eque. In una parola: semplici. Queste forme di regolazione e di tassazione è bene che siano a cura di governi e amministrazioni locali, più vicini al territorio, più di quanto possa essere un livello di governo superiore, e migliori conoscitori di dinamiche, specificità e esternalità del fenomeno Airbnb.

In secondo luogo, è necessaria la collaborazione tra i portali home sharing e i governi locali, in modo da poter rendere facili e veloci i controlli e lo scambio di dati e comunicazioni con l’Agenzia delle Entrate. 

In terzo luogo il pagamento dell’imposta di soggiorno da parte degli ospiti e il successivo versamento nelle casse dei comuni da parte degli host, non può limitarsi ad alcune singole città. Tale onere deve quindi essere applicato da tutti i comuni turistici, definiti con modalità diverse dalle regioni, con importi differenziati che verranno deliberati dal singolo comune.

 

 

Vittorio Ferri

Ha conseguito il dottorato di ricerca in Politiche Pubbliche del Territorio presso l’Università IUAV di Venezia, dove è stato assegnista di ricerca. Si occupa prevalentemente dei temi e dei problemi delle Città metropolitane, della finanza territoriale e del governo del territorio. Tra le numerose pubblicazioni il volume “Governare le Città metropolitane”, Carocci, Roma.

Francesco Gastaldi
gastaldi@per.it

Francesco Gastaldi (1969) è Professore associato di urbanistica presso l’Università Iuav di Venezia. È stato ricercatore presso la stessa università nel periodo 2007-2014. Laureato in architettura presso l’Università degli Studi di Genova, ha conseguito il dottorato di ricerca in pianificazione territoriale e sviluppo locale presso il Politecnico di Torino. Svolge attività di ricerca su temi riguardanti le politiche di sviluppo locale, la gestione urbana, le vicende urbanistiche della città di Genova dal dopoguerra ad oggi. Partecipa a ricerche MIUR e di ateneo, ricerche e consulenze per soggetti pubblici e privati.

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