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L’Italia delle case vuote

di Francesco Gastaldi

Sono quasi 10 milioni le case inabitate in Italia (esattamente 9.582.000 secondo il dato ISTAT al 2021) a fronte di 25.690.000 abitazioni stabilmente occupate. Si tratta di un dato che varia molto tra i territori. La regione con la maggior incidenza di abitazioni non occupate è la Valle d’Aosta con il 56%. Seguono Molise (44,7%), Calabria (42,2%) e Abruzzo (38,7%). Quelle con il minor numero di case senza residenti si trovano nella provincia autonoma di Bolzano (22,8%), in Lombardia (21,1%) e in Lazio (19,7%).

In Italia abbiamo tante e mal distribuite sul territorio, non adatte alle necessità del 2024: grandi, non a norma, talvolta contese tra familiari o non usate per volontà, lontane da centri abitati, da infrastrutture e da servizi, a quote alte, in zone marginali dell’appennino o al Sud. Le alte percentuali di case non occupate nelle realtà turistiche e in quelle più interne sono la conseguenza di motivi diversi: l’invecchiamento della popolazione che investe alcuni comuni e che determina una minore dinamicità delle richieste, mentre sul fronte della vetustà delle case, ci sono abitazioni inadeguate sotto il profilo climatico ed energetico, che richiederebbero importanti (e costosi) interventi di riqualificazione e manutenzione-adeguamento impiantistico. Non va sottovalutata neppure l’esistenza di alloggi inadatti alle nuove esigenze delle famiglie, coppie e single, che cercano, tra le altre dotazioni, nuove tecnologie, rete internet, spazi per il lavoro. Le case di campagna sono spesso ferme agli anni Cinquanta o Sessanta del secolo scorso e presentano situazioni fuori norma o stufe per riscaldare senza impianti. Edifici oggi inabitabili per tutto l’anno, case che a volerle sistemare costerebbero centinaia di migliaia di Euro e che ai giovani delle famiglie proprietarie, talvolta, non interessano (è il caso di chi vive all’estero). C’è anche un dismesso turistico e ovviamente, in alcune aree del Paese, il dimesso agricolo o comunque rurale fa capolino. La presenza di abitazioni non permanentemente occupate è maggiore allontanandosi dai Comuni centrali in termini di servizi. Nelle aree interne la percentuale media è quindi sistematicamente maggiore rispetto alla media nazionale mentre nelle zone più vicine ai poli e nei poli stessi il valore è in linea con quello italiano.

Ci sono tante case, ma pensate e costruite per un mondo che non c’è più, ci sono molte case vuote soprattutto nelle aree più lontane dalle principali vie di comunicazioni e in quelle zone che si trovano in zona collinare non turistica e in campagna. Talvolta, inerzie, liti familiari, eredi sconosciuti o all’estero, aste giudiziarie e altri problemi burocratici bloccano i beni anche per molti anni. Il trascorrere del tempo e la mancanza di manutenzione, alla lunga, rendono l’immobile poco concorrenziale sul mercato. A tutto questo si aggiunge la scarsa propensione all’investimento nei periodi di crisi che abbiamo attraversato (Covid, guerre, solo per fare due esempi). Inoltre, le case rimangono vuote per periodi variabili di tempo per la paura di avere a che fare con inquilini morosi senza riuscire, per anni, a tornare in possesso della propria abitazione o per la necessità (reale o presunta) di avere comunque a disposizione il proprio immobile in caso di necessità. Sono diversi i motivi che spingono i proprietari di immobili a tenerli sfitti piuttosto che affittarli, senza dimenticare i costi elevatissimi di eventuali ristrutturazioni. Ci sono molti beni che hanno bisogno di adeguamenti importanti, chi ha un appartamento in ordine o chi può permettersi certi lavori poi decide di prendere altre strade rispetto agli affitti classici, molti scelgono gli affitti brevi o locazioni turistiche (formalmente conteggiate come abitazioni non occupate stabilmente). 

Non va dimenticato il dismesso agricolo, anche in questo caso per problemi tra eredi e spesso elevati costi di manutenzione e ristrutturazione, con l’aggravante che più il tempo passa, più i problemi si complicano.

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Francesco Gastaldi
gastaldi@per.it

Francesco Gastaldi (1969) è Professore associato di urbanistica presso l’Università Iuav di Venezia. È stato ricercatore presso la stessa università nel periodo 2007-2014. Laureato in architettura presso l’Università degli Studi di Genova, ha conseguito il dottorato di ricerca in pianificazione territoriale e sviluppo locale presso il Politecnico di Torino. Svolge attività di ricerca su temi riguardanti le politiche di sviluppo locale, la gestione urbana, le vicende urbanistiche della città di Genova dal dopoguerra ad oggi. Partecipa a ricerche MIUR e di ateneo, ricerche e consulenze per soggetti pubblici e privati.

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